ご相談出張サービスと業務の流れ

ご相談出張サービス

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大規模修繕工事の段取りと実施、アフターフォローまで


※修繕工事の一部工程動画です。

大規模修繕工事がどのように進められるか、その流れをご説明します。東京・千葉・埼玉で大規模修繕コンサルティングを数多く手がける株式会社ジェイエイトでは、施工期間中の監理業務はもちろん、事前に実施する建物の劣化調査診断、設計業務、施工会社選定補助業務、そして竣工後のアフター点検・メインテナンス支援など、プロセス全体にわたってきめ細かなサポートをお約束します。大規模修繕工事が初めてという管理組合様でも安心しておまかせいただけます。

ジェイエイトの業務の流れ

STEP1 建物劣化調査診断業務① アンケート調査
居住者様にアンケートを実施。ベランダなど共用部の劣化状況や改善へのご要望を集約し、報告いたします。また、いただいたご要望については、理事会でのお打ち合わせを通じて設計に反映します。
STEP2 建物劣化調査診断業務② 各戸ベランダ立ち入り調査
アンケートで立ち入り調査の希望を募り、事前に日程調整を実施した上で希望者全世帯の立ち入り調査を実施いたします。1戸当たり15~20分程度でベランダなどを目視・打診・触診して劣化状況などを把握します。また、アンケート調査に基づいて各戸に不具合やご要望などをお聞きします。
STEP3 建物劣化調査診断業務③ 目視・触診・打診調査
屋上・廊下・階段・外壁・外構などの共用部分は、目視・触診・打診による調査で劣化状況を確認し、施工範囲の選定・仕様の検討・数量積算に反映します。
STEP4 設計業務① 修繕範囲の検討
アンケート結果・簡易建物調査の結果に基づいて、どこからどこまでを修繕するかその範囲を検討し修繕の範囲図を作成します。これには居住者様のご要望も取り入れます。その上で、予算を検討するための資料を作成します。
STEP5 設計業務② 工法の検討
どのような手順、手法で改修工事を進めるか、コスト面にも十分配慮しながら検討します。たとえば足場の仮設費は工事費全体の15~20%程度を占めるケースが多いため、設計の段階から施工計画に基づいた計画を十分に検討します。
STEP6 設計業務③ 特記仕様書および設計予算書の作成
使用する材料の耐用年数・保証年数および機能や経済性などを勘案して最も適した仕様を選定します。また、マンションのグレードアップにつながるよう外観の仕様も十二分に検討します。なお、設計予算書については管理組合様の修繕積立金とのバランスを考慮し、修繕範囲・仕様・工法を検討し作成します。
STEP7 施工会社選定補助業務① 見積参加会社の募集と1次審査【書類審査】

見積参加会社選定のための資料を作成します。

  • ① 見積参加会社の選定条件作成
  • ② 見積参加会社募集要領書の作成
  • ③ 募集業務
  • ④ 財務内容の確認
  • ⑤ 見積参加希望会社比較表の作成
  • 【理事会による見積参加会社の選定補助】

なお、大規模修繕工事ともなれば、その後の保証は5~10年程度設定されているので、施工会社とは竣工後も長い付き合いが続きます。それだけに、財務状況が安定している、それなりの実績がある、といったように信頼のおける会社を慎重に選定したいところです。

STEP8 施工会社選定補助業務② 見積徴収および二次審査
審査にあたっては「1社ごと」に現場説明会を実施します。その後見積参加会社から提出された見積書は、当社で集計を行い「見積比較表」を作成します。これをもとに見積単価、金額、内容などを比較検討し、二次審査=ヒアリングを実施する業者を選びます。
STEP9 施工会社選定補助業務③ 三次審査・ヒアリング・施工会社選定補助

三次審査では、各社により大規模修繕工事の内容や方針についてプレゼンテーションが行われます。説明終了後は質疑を行い、詳細を確認していきます。なお、三次審査では全体の予算はもちろんのこと下記の点も十分確認し、選定の判断材料にします。

  • ① 財務内容に問題はないか
  • ② 施工実績はどうか
  • ③ 会社の工事に対する取り組みや姿勢はどうか
  • ④ 現場代理人予定者の人柄はどうか
  • ⑤ 居住者様に対する対応が適切かどうか
  • ⑥ アフターメインテナンスへの対応は十分か
STEP10 工事監理業務①【着工時の監理業務】

1.工事請負契約時の監理業務

  • ① 工事請負契約条件についての確認・助言
  • ② 工事請負契約時に必要な書類および書類内容の確認
  • ③ 工事請負契約調印の立ち合い

2.着工時の監理業務

  • ① 現場代理人届および現場代理人経歴書の確認
  • ② 住民説明会の開催および近隣挨拶の助言
  • ③ 諸官庁手続き届けなどの確認
  • ④ 施工計画書の確認および承認
STEP11 工事監理業務②【施工中の監理業務】
品質確保、安全対策、周辺環境に配慮しながら、計画に沿って修繕工事を進めます。各工程の重要な段階では、管理組合様立ち合いの下で確認作業を実施します。また、マンションの掲示板や郵便受けへのチラシ配布により、工事の進捗状況について居住者様に適宜お知らせします。
  • ① 工事の進捗状況の確認
  • ② 下地調査・実数精算項目の現地確認
  • ③ 主要材料搬入時の材料確認
  • ④ 主要工事の試験施工の立ち合い
  • ⑤ 主要工事の工程ごとの品質確認および検査
  • ⑥ 工事中の掲示板・PRチラシによる広報実施状況の確認および指導
  • ⑦ 実数精算、設計変更工事の確認および管理組合様との調整、承認
STEP12 工事監理業務③【竣工引渡し時の監理業務】
工事終了後、仕上がりなどに問題がないか、不具合などはないか管理組合様、オーナー様に立ち合っていただきながら完了検査を実施。問題ないことをご確認いただいた上でお引き渡しとなります。
  • ① 足場解体前の監理者検査および管理組合様検査の立ち合い
  • ② 最終竣工検査の監理者検査および管理組合様検査の立ち合い
  • ③ 実数精算・設計変更工事等の精算業務(最終精算書)の確認
  • ④ 工事完成引渡図書の確認および指導
  • ⑤ 工事監理完了報告書の提出
STEP13 アフター点検支援業務
特記仕様書に基づき、各項目の瑕疵保証期間内に万一不具合が発生した場合、施工会社に対して是正指導・補修・完了の確認をします。特記仕様書の各項目の瑕疵期限に基づき、適時施工会社が点検するよう指導・確認を行います。